老周在厦门海沧区有一套自有房屋。2023年11月，老周与老郑、老张签订了一份《房屋租赁合同》——约定老周将自己的房子租给老郑、老张，房屋租金为每月400元，租期为20年。合同签订后，老郑和老张一次性付清了20年租金，共计10万余元。但奇怪的是，同一天，老周又通过中介吴某，把这套房子从老郑、老张手里「返租」回来——月租变成了2000元，租期只有1年。一年租期届满后，老周既没交还房屋，也没继续付「租金」。老郑、老张把老周和中介吴某告上法庭，要求老周交还房屋、支付拖欠的租金。同一套房子、两份截然不同的说辞，看似简单的租房合同纠纷，审理法官却在背后敏锐地感受到了一丝「不对劲」：其一，房屋从未实际交付，租赁合同签订后，房屋始终由出租人老周占有，未向承租人老郑和老张实际交付案涉房屋，不符合房屋租赁合同的基本特征。其二，两份租赁合同租金异常，老周房屋出租价为400元，远低于同地段同类型房屋市场租金标准，同时又以5倍租金返租自住，低价出租高价返租不符合常理。其三，聊天记录「露馅」，在双方的微信聊天记录里，老周在微信里明明白白写着「归还本金和利息」，暴露了双方实为融资借贷关系。厦门市海沧区人民法院经审理认定，老周和老郑、老张之间并无真实的租赁意思，双方系以租赁之名行融资之实，不成立房屋租赁合同关系。经释明后，老郑、老张不变更诉求，坚持继续履行房屋租赁合同，请求交付案涉房屋、支付尚欠租金，此案中，老郑、老张基于房屋租赁合同关系主张的所有诉求均得不到支持。
二、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法典》第六百六十七条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
三、相似判例
【相似判例】上海市浦东新区人民法院审理的一起售后包租+融资租赁案：某商业地产开发商与投资者签订《商铺租赁合同》约定租期20年、租金一次性付清，同时又与投资者签订《委托经营协议》承诺按月支付高额回报。开发商因经营困难停止返租，投资者起诉要求继续履行租赁合同。法院审理认为，双方并无真实交付商铺使用的意思，实质构成民间借贷关系，应按借款合同规则处理，租金一次性付清的款项本质为借款本金，承诺回报本质为利息。该判例与本案共同确立了「以虚假意思表示隐藏真实法律关系的，按隐藏的法律关系认定权利义务」的裁判规则。
四、结论建议
民事活动应当恪守诚实信用原则，切勿通过虚构法律关系、签订虚假合同、假意处分财产等方式作出虚假意思表示。以虚假意思表示实施的民事法律行为将被认定为无效；双方表面实施A法律行为，背后实际隐藏的是B法律行为，则按照被隐藏的法律行为来认定。读者提示：房屋租赁合同若未实际交付占有、租金畸高或畸低、租期异常，可能被认定为隐藏的其他法律关系；签订「售后包租」「以租代贷」「低价出租高价返租」等合同前，务必弄清真实法律关系，按对应风险评估；若已签订此类合同且无法协商解决，应及时委托律师按隐藏法律关系主张权利；对微信聊天记录、转账记录等证据应完整留存，必要时可申请公证；企图以伪装的法律行为来隐藏非法目的的，不受法律保护。
话题2：山东青岛即墨法院判大型犬扑咬后退躲避撞车案：58岁女子十级伤残，狗主人承担50%、机动车方承担10%
【领域：侵权】