2014年4月，刘某向成都某公司购买一间产权式商铺，同步签订《委托经营管理合同》及补充协议，约定案涉房屋交由该公司统一运营15年，分阶段按月支付固定经营管理费。刘某每两年周期届满前可书面要求该公司按319200元基数加年1%补偿回购房屋。刘某付清购房、装修相关款项并办理不动产权证，该房屋由成都某公司与其他产权式商铺统一经营管理。合同履行中，成都某公司自2016年起擅自下调费用标准。2025年7月，成都某公司发函单方停止付租、解除合同。刘某回函主张回购未果，将成都某公司诉至法院。成都某公司抗辩称市场下行构成情势变更、房屋无法独立分割，拒付相关款项。成都高新区人民法院审理认为，双方签订的合同虽冠以「委托经营」名义，但公司独立占有、使用、收益案涉房屋，自主承担经营盈亏，刘某仅固定收取经营管理费，不承担任何经营风险，该权利义务模式完全符合房屋租赁法律特征。公司擅自下调费用、单方停止支付、解除合同的行为构成根本违约。判决公司支付欠付管理费165202元、违约金及回购款共计254038.5元，刘某需配合办理案涉房屋过户登记手续。
二、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为效力依法认定。
《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。
三、相似判例
【相似判例】北京市朝阳区人民法院审理的一起售后包租合同纠纷案：购房者与开发商签订《商铺委托经营合同》，约定开发商统一经营10年、按月返还固定收益。后开发商以亏损为由停止返租。法院认定合同名为委托实为租赁，开发商单方停止付租构成根本违约，判决解除合同并赔偿购房者损失。该判例与本案共同确立了「合同性质以实质权利义务关系为准、不以名称为准，名为委托实为租赁的按租赁规则处理」的裁判规则。
四、结论建议
合同性质不以当事人约定的名称为准，而以实际权利义务关系为准。名为「委托经营管理」实为房屋租赁的合同，应按租赁法律关系认定双方权利义务。承租方擅自下调租金、单方停止付租、解除合同的行为构成根本违约，应承担违约责任并履行回购义务。读者提示：签订「售后包租」「委托经营管理」合同前，应仔细审查权利义务条款，判断合同真实性质；关注回购条款的触发条件、价格计算方式和履行期限；运营方擅自下调费用或停止付租的，应及时书面提出异议并保留证据；产权式商铺无法独立分割使用的，回购义务的履行可能需要配合办理过户登记手续。
话题3：上海铁路运输法院判决14万亿美元天价行政赔偿案：女子与男子肢体冲突后起诉公安局索赔被驳回
【领域：行政】