一、案例概述：
小李看中广州某楼盘住宅，与开发商签订《认购书》《确认书》，约定支付购房定金3万元。因购房款依赖银行按揭，小李缴款前特意向销售人员确认：银行贷款批不下来，定金能否退？销售人员在双方日常沟通的微信群中明确承诺：因银行拒贷导致无法购房的，3万元定金全额退还。小李随即支付定金。之后小李按流程提交按揭申请，受银行内部审核标准限制未能获批，随即向开发商申请退还定金。开发商却拿出《认购书》中预先拟定的条款抗辩：销售人员出具的文件或口头承诺未经公司书面确认，不属于合同内容、对公司不具备约束力，定金不退。多次协商无果后，小李诉至广州市白云区法院。法院认为：销售人员的承诺内容具体明确，属于对合同履行的附加条件，微信记录足以佐证双方合意，构成合同的一部分；而该格式条款排除销售人员承诺的效力、免除开发商基于先前承诺的责任、把交易风险全部转给购房者，有违公平和诚实信用原则，应属无效。判决：开发商向小李返还购房定金3万元。判决已生效。
二、相关法律规定：
《民法典》第469条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
《民法典》第497条：格式条款不合理地免除或减轻提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《民法典》第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
三、相似判例：
海南乐东法院审理的线上培训退课案中，机构拿「退课扣费」格式条款拒退培训费，法院认定该条款排除消费者主要权利，判属无效，退还相应费用——格式条款不是「免责金牌」，转嫁风险的条款，法院说无效就无效。
四、结论建议：
买房付定金前，销售的口头承诺务必落到微信文字里并截图保存；「未经书面确认不算承诺」这类条款，法院可以认定无效；贷款批不下来怎么办，提前白纸黑字约定退款路径；定金不是想扣就能扣，销售承诺也是合同的一部分；关键证据三件套：微信记录、认购书、付款凭证，缺一不可。