房屋出租后业主拒交物业费，法院判内部约定不能对抗物业公司案

一、案例概述：

某物业公司因业主长期拖欠物业费诉至法院。业主辩称，房屋已出租，租赁合同约定物业费由承租人承担，自己未实际居住、也未直接享受服务，不是适格被告，物业公司应找承租人要钱。法院审理认为，业主是物业服务合同的相对方，依法负有付费义务；其与承租人的内部约定不能对抗作为第三方的物业公司。经释法，业主补交了物业费，双方达成调解。

二、相关法律规定：

《民法典》第944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已按约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

《物业管理条例》第41条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《民法典》第465条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外（业主与承租人的约定仅约束双方）。

三、相似判例：

各地物业服务合同纠纷裁判一致：业主是物业服务合同的法定相对方，对物业公司负有直接付费义务；业主与承租人关于物业费承担的内部约定，仅在租赁双方之间有效，不能对抗作为第三方的物业服务企业；业主承担付费责任后，可依据租赁合同向承租人追偿。物业公司催缴亦不得采取停水停电等不当方式。

四、结论建议：

房子租出去，不等于物业费甩给租客就完事。这案说清一个铁律：物业服务合同的「甲方」是业主，不是租客。你和租客怎么约定，是你们俩的事，物业公司只认合同相对方。给业主：出租时把物业费写进租赁合同并明确追偿；给租客：约定由你交，就按时交，别让房东背锅还反过来告你。