一、案例概述：
小帅与小美(化名)夫妻看中一套总价88.6万余元的房屋，因小美无稳定收入、小帅系失信被执行人，二人均无法贷款，便与征信良好的外甥阳阳口头约定：以阳阳名义签合同、办贷款，房屋实际权益归夫妻，购房款及费用由二人承担。阳阳与开发商签合同、贷款75万元，房屋登记在阳阳名下。首付款13.6万余元由小帅支付，此后月供3240元也由小帅偿还，2025年6月后转小美偿还。房屋交付后由夫妻装修、入住，物业水电均二人缴纳。2025年6月小帅病逝，小美要求阳阳过户，阳阳拒绝，称房屋归己所有、不存在借名买房，还说首付款是抵债。小美诉至银川西夏区法院。法院认定借名买房事实成立；但房屋登记在阳阳名下具公示效力，且尚有大额贷款未清、抵押至2054年，小美无贷款资格、未提交抵押权人同意过户证据，客观上无法过户，驳回过户诉请，释明可变更请求为解除借名合同、返还出资等。
二、相关法律规定：
《民法典》第209条第1款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（物权登记公示公信）。
《民法典》第215条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（借名合同有效，仅不产生物权）。
《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任（名义人反悔可追究其违约责任）。
三、相似判例：
各地借名买房纠纷裁判一致：实际出资、占有使用、持有原始凭证等证据能形成证据链的，认定借名关系成立，借名合同有效；但房屋已登记在名义人名下且存在未清贷款抵押的，基于物权公示原则及抵押限制，法院通常不支持直接过户，出资人可主张返还出资或违约赔偿。
四、结论建议：
借名买房，房子写在别人名下，法律上首先认“房本”不认“谁出钱”。一旦名义人反悔、负债或去世，出资人极易“钱房两空”。本案夫妻虽赢了“借名关系”的认定，却因贷款抵押过不了户。给购房者：能自己买就自己买；非借名不可，务必签书面协议、留全出资凭证、尽快过户、清掉抵押。给名义人：白纸黑字的事，翻脸不认，法律也不饶你。
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