【案例事实】2025年4月，上海市民方某通过某中介公司购入闵行区一套二手住宅，转让价565万元。该房屋原登记在卖方吴某名下，仍处于为某银行430万元按揭贷款抵押状态。双方依《上海市存量房带押过户操作指引》采用“带押过户”模式：即买方将首付款存入指定监管账户，卖方无需提前还清贷款即可办理产权过户，新按揭银行直接将贷款资金划付至原贷款行用于解押。过户当日，买卖双方与两家银行、登记中心签订《带押过户资金监管协议》，约定买方首付款及新按揭贷款合计565万元全额进入监管账户，由登记中心按约定划付。然而就在过户前夕，原业主吴某因另案被债权人郑某起诉，法院依郑某申请对该房屋采取财产保全查封措施，导致不动产登记中心无法办理产权过户登记。方某无奈之下，将郑某及吴某诉至闵行区人民法院，请求确认其与吴某之间的《房地产买卖合同》有效，并要求继续办理产权过户登记。郑某抗辩称，其作为吴某的合法债权人，对该房屋享有查封权益，方某的过户请求应予驳回。闵行法院经审理认为，本案争议焦点为“带押过户”交易模式下，买受人完成合同主要义务并取得不动产登记中心监管确认后，原债权人的查封权益是否影响买受人取得物权。法院认为，根据《民法典》物权编与合同编相关规定，买受人已支付全部价款并通过资金监管方式完成交易闭环，且合同订立于查封之前；郑某对吴某享有的普通金钱债权，不优先于方某基于真实交易取得的物权期待权。同时，《带押过户资金监管协议》已经生效，资金监管安排已经完成，方某对涉案房屋的物权期待权已经具备对外公示效力。最终法院依法判决：确认方某与吴某之间的《房地产买卖合同》合法有效，责令吴某与郑某在判决生效后10日内配合办理解除查封、继续过户登记等相关手续，方某在判决生效后继续享有房屋过户权利。判决生效后，三方在法院主持下完成了解封与过户手续，方某顺利取得不动产权证。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定办理登记的，记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
《上海市存量房带押过户操作指引》：买卖双方与相关银行、登记机构签订四方资金监管协议后，买受人取得对不动产的物权期待权；带押过户模式下，原债权人查封不影响买受人依约完成过户。
【相似判例】北京市朝阳区人民法院审理的一起二手房带押过户纠纷案：原告李某通过带押过户模式购入卖方陈某名下房产，已支付全部价款并完成资金监管。过户前陈某的债权人王某申请查封该房屋，李某诉至法院请求确认合同效力并继续过户。法院审理认为，李某已履行全部合同主要义务并完成监管查封，且交易时间早于查封时间；王某的普通金钱债权不能对抗李某基于真实交易取得的物权期待权。最终判决确认买卖合同有效，判令陈某、王某配合解除查封、办理过户登记。该案与本案共同确立了二手房带押过户交易中“买受人优先保护”的裁判规则。
【结论建议】二手房“带押过户”新政落地后，买受人在交易闭环完成、资金监管到位的情况下，其物权期待权优先于出卖人的一般金钱债权人查封权益。读者提示：买受人应优先采用资金监管账户支付购房款，避免现金交付或向卖方账户直接转账；签订买卖合同时，应明确约定“带押过户”操作流程、解押时点、资金监管节点，并约定违约责任；过户前可委托律师或专业机构查询房屋查封、抵押状态，留存登记中心出具的监管证明等关键证据；对债权人而言，应在诉前准确评估债务人财产状况，避免因查封交易房屋导致后续执行困难。
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