一、案例概述：
2022年，余某(化名)将名下门面出租给张某(化名)，签有《房屋租赁合同》。2023年，余某因另案被法院强制执行，该门面经司法拍卖，所有权转移至竞买人甲公司。法院送达执行裁定后，甲公司办理了产权登记。2026年，甲公司发现余某竟于2024年10月私下向租户张某收取了2025年3月至2026年3月期间的租金22000元。甲公司认为，自裁定送达之日起租金收益应归新所有权人，余某行为构成不当得利，诉至法院。华容县法院审理认为，依“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效、承租人权益不受影响；但拍卖成交裁定送达买受人后，租金收益权已转移，余某在所有权转移后仍擅自收取后续租金，缺乏法律依据，构成不当得利，应返还。判决余某返还22000元并支付资金占用利息。
二、相关法律规定：
《民法典》第725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力（即“买卖不破租赁”，承租人可继续租用）。
《民法典》第985条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求返还取得的利益（原房东在所有权转移后收取的租金属不当得利）。
《民法典》第987条：得利人知道或应当知道取得的利益无法律根据的，受损失的人可请求返还利益并赔偿损失（恶意不当得利人还应赔偿资金占用损失）。
三、相似判例：
各地“带租拍卖”后原房东私下收租案件裁判一致：司法拍卖成交裁定送达买受人之日起，租金收益权随之转移归新房东；原房东若私下截留归属新房东期间的租金，构成不当得利，应全额返还并支付资金占用利息，承租人向原房东预缴的亦可由新房东追索。
四、结论建议：
房子被法院拍了，所有权换了人，租金收益权也跟着“易主”。原房东还偷偷收租，就是不当得利，全额退还得加利息。给买受方：拍下带租房产，第一时间通知租户把租金交给自己；给原房东：别打这笔“糊涂账”的主意，截留了迟早要吐出来；给租户：搞清楚房东是谁，别交错人。
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