2006年6月，张先生承租刘女士位于上海的房屋，签订一年期租赁合同并交付押金11600元，约定：重新装修或变更原有设施应先征得出租人同意，租赁期满恢复原状，因使用不当损坏房屋设备的应负责赔偿。租赁期间，经刘女士同意，张先生将墙体由白色粉刷成黄色，并把三室结构改造成四室。租期届满后双方未再签书面合同，张先生一直居住至2024年7月才退租。交接后刘女士要求恢复原状：恢复三房结构、墙体修复刷新、地板换新、灶台换新，遭拒后起诉索赔房屋修复费14万余元及空置损失10万余元、违约金5000元。上海市长宁区人民法院审理认为：合同明确约定租赁期满恢复原状，经同意的改造在退租时也应恢复，该部分修复费用由张先生承担；墙体发霉系房屋外墙渗水所致，与承租人使用无关；地板、灶台损坏属自然损耗，承租人不应担责；房屋空置系市场行情等因素所致，空置损失不予支持。判决张先生承担结构与墙体部分修复费用，驳回其他请求，押金退还。
二、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
《中华人民共和国民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
三、相似判例
【相似判例】北京市第三中级人民法院审理的一起房屋租赁纠纷案：承租人经出租人同意对房屋装修改造，退租时出租人要求恢复原状，法院依合同约定判决承租人承担拆除隔断、恢复格局的费用，但对房屋自然磨损部分不予支持。该判例与本案共同确立了「经同意改造仍应按约恢复原状、自然损耗承租人不担责」的裁判规则。
四、结论建议
经出租人同意的装修改造，不等于退租时可以不恢复原状，合同明确约定期满恢复原状的，承租人仍应履行；但房屋自然损耗、非因承租人原因造成的损坏，承租人无需赔偿。读者提示：长租房屋改造前务必取得出租人书面同意，并保留同意记录；签约时明确「恢复原状」的范围和标准，避免退租时产生争议；墙面发霉等房屋自身质量问题应及时留证并通知房东；出租人索赔应限于合理恢复费用，空置损失、过度装修要求难以获得支持。
话题5：上海员工拒绝通宵硬座出差被按旷工开除案：劳动仲裁认定公司违法解除，休息权受法律保护
【领域：劳动】